Eigentum entsteht mit dem Zuschlag

Durch den Zuschlag wird der Ersteher nach § 90 ZVG grundsätzlich Eigentümer, sofern der Zuschlagsbeschluss nicht im Beschwerdeverfahren rechtskräftig aufgehoben wird. Die spätere Grundbuchberichtigung ist davon zu unterscheiden. Nutzungen, Lasten und Risiken richten sich insbesondere nach § 56 ZVG. Deshalb müssen Versicherungsschutz und laufende Verpflichtungen rechtzeitig in die Abwicklung einbezogen werden.

Zahlung und bestehenbleibende Rechte

Das Bargebot muss nach § 49 ZVG rechtzeitig vor dem Verteilungstermin bei der Gerichtskasse eingehen; es ist ab dem Zuschlag zu verzinsen. Maßgeblich sind die konkreten gerichtlichen Zahlungsangaben. Welche Grundbuchrechte erlöschen oder bestehenbleiben, folgt aus den Versteigerungsbedingungen und § 91 ZVG. Die Annahme, mit dem Zuschlag verschwänden sämtliche Belastungen, ist falsch.

Ein Mietvertrag endet nicht automatisch

Für bestehende Miet- und Pachtverhältnisse verweist § 57 ZVG auf mietrechtliche Vorschriften. Das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG unterliegt Voraussetzungen und muss für den ersten zulässigen Termin ausgeübt werden. Bei Wohnraum bleiben die über § 573d BGB anwendbaren Kündigungsschutzvorschriften zu beachten. Der bloße Erwerb in der Versteigerung ersetzt daher nicht ohne Weiteres einen notwendigen Kündigungsgrund.

Bei der Teilungsversteigerung gilt das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG nach § 183 ZVG nicht. Wer selbst einziehen möchte, muss die Art des Verfahrens und die bestehende Nutzung deshalb besonders sorgfältig prüfen.

Räumung und Herausgabe

§ 93 ZVG kann die Vollstreckung auf Räumung und Herausgabe aus dem Zuschlagsbeschluss ermöglichen. Sie soll jedoch nicht gegen einen Besitzer erfolgen, dessen Besitzrecht durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Ein bestehendes Mietverhältnis und der Besitz des bisherigen Eigentümers können daher unterschiedliche Folgen haben.

Eigenmächtiges Austauschen von Schlössern oder Entfernen von Gegenständen ist kein geeigneter Weg zur Besitzverschaffung. Klären Sie, gegen wen ein Titel besteht, welche Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sind und ob fortbestehende Rechte entgegenstehen.

Diese Fragen vertiefen

Rechtsgrundlagen & Quellen

Redaktionsstand: 4. Oktober 2026. Allgemeine Information; die Prüfung eines konkreten Verfahrens bleibt erforderlich.